贵阳花果园房开十年沉浮录2：世界第一神盘批量制造百万千万富翁
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二、超高容积率造就世界第一大楼盘
上期说到，宏立城模仿世纪城模式，但花果园彭家湾和五里冲都有大量拆迁，彭家湾是当时贵阳面积最大的棚户区，彭家湾地块，拆迁量就超过两万户，五里冲地块，拆迁量超过一万户。花果园直接把容积率调高到6.8，这是什么概念呢？观山湖区世纪城，占地5000多亩，容积率2.1，花果园总占地6000多亩，容积率6.8，在比世纪城稍微大一些的地块上，修出超过三个世纪城的房子。世纪城为了保证通风采光，大量采用板楼结构，最高32层。花果园全部是塔楼，层高最低41层，最高达到56层……，唯有如此，花果园才能修出足够多的可销售房源。
花果园实景
资金问题，宏立城依靠山水黔城的销售收入，以及长期拖欠占用山水黔城下游供应商的款，筹集到的启动资金还是很紧张，一位金融圈的朋友透露，肖老板借了一个亿的高利贷，并且利息水平非常高。后来一位从花果园出来的朋友告诉我，花果园前期，肖老板至少闯过了六次生死关，其中三次都是资金问题……
花果园开发第一步是拆迁，宏立城对彭家湾土著居民尤其是家族势力盘根错节的土著，直接用钱砸，可谓是“人民内部矛盾，人民币解决”。一批百万千万级的拆迁户几个月内在彭家湾集中诞生，其中一户姓曹的拆迁户赔偿了1.6亿，创下当时贵阳拆迁补偿的最高纪录，这户拆迁户，彭家湾里面有一座小山头都是他们家的，并且位置好，全部修成了经营性用房，所以赔得多。这个纪录一直到后来人民大道拆迁，才被公园路一位老太太家以4亿多元的拆迁补偿纪录打破，据说这位老太太家祖上就是道台，在公园路原址有很多祖产，之前拆迁过一次，就地买了三千多平的临街商铺，人民大道拆迁时，全部被征收……
一位卖车的朋友说，当时很多花果园拆迁户，补偿协议一签，钱还没拿到就去借高利贷买车，贵阳街道上跑的豪车瞬间提升了一个档次，不少拆迁户半年到一年因为赌博返贫。当然守得住财的也有不少，有一次我从机场打车回来，坐的出租车司机就是花果园拆迁户，他得到两千多万和十二套房的补偿后，两千多万现金拿到金融公司放贷，又买了十台出租车的经营权，当天晚上因为一个出租车师傅家里有事，他自己就临时出来顶班，他每年将十二套房的租金收入用于家庭生活，出租车收的份子钱用于出去旅游，他到澳门赌场玩时，输赢达到一万块就一定离场……另一次我打车打到一位花果园拆迁户的车，他告诉我，每天晚饭后出来跑车，就是为了躲避其他拆迁户的麻将邀约。
对那些零星的，没有抱团力量的小拆迁户，宏立城就是另一个态度了，当时影响最大的事件就是2011年拆迁花果园老售楼部门口一个叫“锦绣春城”的小楼盘，这个楼盘2009年才交房入住，宏立城给到的赔偿标准为4800元/㎡左右，但当时周边在售楼盘的价格大部分已经在6000元/㎡以上。据说谈了多轮没有谈拢，业主拒绝搬走，在小区大门口设置了路障，点燃篝火，业主组织人值守，与拆迁队发生过几次冲突……
最后拆迁队选择了一个工作日的白天，业主中的青壮年尤其是男性绝大部分都出去上班了，拆迁队突然一窝蜂强行冲进去。当时我正好在现场，并且跟在拆迁队后面进去观摩，拆迁人员挨户砸开业主的家门，冲进家里，抡起大铁锤就先把楼板砸穿，其中一队直接冲上顶楼，把楼顶砸穿。在一户业主家里，拆迁队员翻出两个白色酒瓶，不清楚是不是茅台，一个小头目说：“打开来喝了，房开赔”……，后面的，以后再写吧！
也许是因为当时花果园售楼部门口已经人流如织，怕影响太大，这次拆迁其实算是比较温和的了。贵阳房地产拆迁那些汹涌澎湃的故事，以后时机成熟再单独写！
拆迁之后，就是快速施工的问题，为了解决山水黔城时期拖款造成的信誉损伤，花果园前期土石方等工程每天结款，售楼部二楼的工程部办公室每天都堆着大量现金，施工方每天晚上到那里排队结款，后来随着花果园销售势头走旺，压力缓解，改成两天一结，一周一结，两周一结，一月一结，两月一结……最后又焊进去不少包工头……
施工问题解决后，一大片工地、塔吊、楼体短时间快速在彭家湾崛起。这个时候，一则谣言迅速在花果园周边的摩的司机、小商小贩，建筑工人等等人群中流传开来，每个人都在说，花果园项目背景深厚，“某某超级中的超级大人物的女儿是真正的后台老板……”，后来我通过可靠渠道证实了这个传言纯属谣传，但谣言实实在在提振了大众群体对花果园项目的信心。谣言流传之广，以至于那段时间人民日报的朋友从黔东南调研回去途经贵阳时，特地约我去机场见面问起花果园和这个谣言……，可以说，如果这个谣言是有人刻意炮制出来的，那不仅是一次很成功的策划，还是重罪一宗……
解决了项目启动的问题，接下来就是关键中的关键，快速销售大量回款，才能实现项目的滚动开发。2008年下半年梁上燕走后，宏立城找来了原恒大集团总裁助理兼全国营销品牌总监章义龙任宏立城集团首席运营官，但没几个月章义龙就离开了宏立城，后又找来万科地产前总经理姚牧民任副总裁，但其在花果园项目启动前夕也离职了，而山水黔城时代的一众高管，如营销总监刘冲等人，也已于2010年陆续离开……
因此，肖老板启用了原山水黔城销售经理陈晓辉任营销总监，据一位前宏立城员工透露，陈晓辉原来是清镇康筑地产的营销总监，应聘到山水黔城做销售经理，自称为了寻求更大的平台发展，花果园销售势头旺起来后，陈晓辉被提拔为宏立城集团副总裁，真正成就了他自己。
花果园内部员工对陈晓辉的评价是，销售管理很有一套，执行力强，老板的决策他不管认不认可都先去执行，行不通了再反馈回去。但同时，花果园内部员工对他的负面评价也很多。这些……，就不写了！
从拆迁到城市规划的各种配合再到销售，当时的贵阳市政府对花果园项目的支持可谓不遗余力，有媒体公开报道过，销售方面，政府允许花果园在挖地基阶段，只要预交25%的工程款，就可以拿到预售证开始销售……
在花果园老售楼部还没修出来时，宏立城就招募了200多个销售顾问开始在山水黔城售楼部蓄客，由于有了贵阳世纪城的爆卖先例（贵阳世纪城销售最火爆时，不少销售顾问月入7、8万，月入2、3万的都是要被末位淘汰的，业绩最好的几个销售顾问甚至年入百万以上……），贵阳楼市大量手里有客户资源的销售顾问纷纷涌向花果园，有一些其他楼盘的销售经理甚至营销总监跑到花果园做普通销售顾问……
同时，贵阳地产圈更多的人对花果园项目表示了强烈的不看好，当时的贵阳地产圈，弥漫着“花果园不是会不会崩盘的问题，而是什么时候崩盘的问题”，“花果园不是卖不掉就会崩盘，而是卖得慢一点就会崩盘”之类的强烈看衰言论。但事实上，这些看衰花果园的地产人说的都没有错，只是他们完全从房地产开发运营的专业角度去分析花果园项目，忽略了，也根本想不到肖老板的一些非常规与超常规手段和资源……（此处省略三千字）
花果园花一千多万修了豪华气派，全钢结构的老售楼部，售楼部背后就是花果园湿地公园，初期的湿地公园，面积最起码比现在大50%，很多大的香樟树、还有雾生、天鹅、桥、行船……，整个打造出一种世外桃源的感觉，氛围感拉满……但后来随着销售走旺再到开发后期，湿地公园至少缩水了三分之一，之前的名贵树木、天鹅、雾生、行船……，都没有了。花果园雅园那栋楼就是填湖修起来的。初期售楼沙盘上的不少高大上的配套、基础设施等等等等，后面沙盘一改都没有修了，比如“水街”……这其实是很多房开商开发卖房的惯用套路，只不过宏立城的尺度比较大……
早期花果园湿地公园鸟瞰效果图
花果园湿地公园早期实景
花果园湿地公园建设前期
花果园湿地公园早期实拍
花果园湿地公园早期
然而，花果园初期销售也并不是一帆风顺，初期花果园均价8000元/㎡，彼时五里冲地块还没有拿下，彭家湾地块所有房源敞开销售，抛弃了传统的分组团、分楼栋、有节奏的传统销售模式。虽然销量比其他楼盘好很多，但销售速度远远赶不上回款需求，因此，几个月后花果园把均价降到6500元/㎡左右，毫无意外地引发了第一批购房业主的大规模维权……，几经拉锯，最后花果园同意让愿意退房的业主退房，这次维权风波才得以平息。
但是，仅靠降价，是满足不了花果园实现超大超快资金回流的销售需求的，同时花果园因为这次降价造成的信誉损伤也像一道随时可能恶化的伤口……这个阶段决定花果园项目成败的最关键问题——销售速度，需要来一剂猛药……，内容太多，咱们下期再讲吧！
下一期，我们聊聊推动花果园最高时单月销售一万一千套房的那剂猛药，以及随着销售走旺，名气大增，花果园如何应对化解来自监管、舆论等等多方面的危机，花果园项目走上巅峰时期的众生相，以及对贵阳房地产带来的深远影响……
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